Калькулятор доступности жилья
Кредиторы по ипотеке не учитывают ваши личные оценки возможных расходов — они сравнивают соотношение долга к доходу с установленными порогами. Данный калькулятор применяет те же правила: начальное и конечное значения DTI, первоначальный взнос, налоги и страховые платежи, чтобы определить максимальную сумму покупки, которую кредитор, скорее всего, одобрит, а также консервативный показатель, обеспечивающий, чтобы ежемесячный платеж не превышал 28 % валового дохода.
Как оценить, на что вы можете себе позволить
-
1
Укажите валовой доход домохозяйства
Ежемесячно или ежегодно — до уплаты налогов. Включайте только доход, который можно подтвердить с помощью зарплатных квитанций или налоговых деклараций.
-
2
Применить существующие ежемесячные долги
Автокредиты, студенческие кредиты, минимальные платежи по кредитным картам и другие периодические долги включаются в расчёт конечного показателя DTI.
-
3
Уплатите первоначальный взнос и процентную ставку
Включите все кредитные льготы продавца и реалистичную текущую процентную ставку по ипотеке для вашего уровня кредитоспособности.
-
4
Прибавьте налоги, страховые взносы и расходы жилого комитета
Ставка налога на недвижимость, страхование собственников жилья и сборы общественного совета по управлению жилым комплексом учитываются при расчёте показателя PITI кредитором.
-
5
Проверьте два числа
Официальная максимальная цена (лимит кредитора) и комфортная цена (правило 28 %) существуют параллельно.
Правила DTI, используемые кредиторами
В США традиционная андеррайтинговая практика основывается на двух соотношениях долга к доходу, которые часто обозначаются как «28/36».
| Отношение | Цель | О чем показывает |
|---|---|---|
| Фронтенд DTI | 28 % | Доля взносов на жильё (PITI) ÷ валовой месячный доход |
| Бэкендный DTI | 36–43 % | Все платежи по долгам ÷ валовой месячный доход |
Кредиты, соответствующие требованиям Fannie Mae и Freddie Mac, позволяют использовать до 45–50 % соотношения долгов к доходам (DTI) при наличии хорошей кредитной истории и достаточных резервов. Для кредитов по программе FHA обычно установлено максимальное ограничение в размере 43 % от суммы погашения; в некоторых случаях — до 50 % с учётом компенсирующих факторов. Для ипотечных кредитов VA используется критерий остаточного дохода вместо строгого лимита доли долгов по отношению к доходу (DTI).
Компоненты системы PITI
– Основной и процентный платеж по ипотеке; амортизированный ипотечный платеж. – T: годовая налоговая сумма по недвижимости, делённая на 12. – Страхование: страхование собственника жилья плюс страхование от неисполнения обязательств по договору (PMI), если первоначальный взнос составляет менее 20 %.
Пример реализации
Домашний доход в размере 120 000 долларов США в год соответствует 10 000 долларам в месяц. При начальной налоговой ставке в 28 % максимальная сумма PITI составляет 2 800 долларов. С учётом ставки ипотеки 7 %, налога на недвижимость 1,1 %, годовых расходов на страхование в размере 1 500 долларов и первоначального взноса в 20 %:
– Ежемесякий бюджет на погашение основного долга и процентов: ≈ 2800 долларов – 230 долларов (налоги) – 125 долларов (страхование) = 2445 долларов – 2 445 долларов по ставке 7 % в течение 30 лет = кредит на сумму около 367 000 долларов – Дополнительная скидка в размере 20 % = дом примерно за $459 000
При оплате первоначального взноса в размере 10 % ежемесячные расходы по программе PMI составляют около 150 долларов, что снижает доступную цену примерно на 25 000 долларов.
Скрытые издержки, которые покупатели не учитывают
– Расходы на закрытие сделки: 2–5 % от цены покупки. – Перемещение жилья, первоначальные ремонтные работы и приобретение новых бытовых приборов: расходы составят 1–2 % от стоимости в течение первых шести месяцев. – Экстренный резерв: кредиторы требуют, чтобы после закрытия сделки в сбережениях было отложено от 2 до 6 месяцев суммы PITI.
Часто задаваемые вопросы
Кредиторы могут одобрить кредит на сумму до 43–50 % от показателя DTI на этапе оформления кредита, однако это оставляет крайне мало средств на ремонт автомобиля, поездки или накопления на пенсию. Правило в размере 28 % на этапе оформления кредита представляет собой дополнительный резерв, который рекомендуют большинство финансовых консультантов.
Да. Если первоначальный взнос составляет менее 20 %, годовая ставка PMI оценивается в диапазоне от 0,5 до 1 % от суммы кредита в зависимости от вашей кредитной истории и добавляется к ежемесячному показателю PITI.
Используйте действующую налоговую ставку для вашей целевой территории — в США она обычно составляет от 0,5 до 2,5 % от оценочной стоимости в год. Кредитор применяет эту ставку при расчёте суммы для депозитного счёта и добавляет к вашему ежемесячному платежу 1/12 от годовой суммы счета.
Только если они будут указаны в заявлении на ипотеку. Кредиторы учитывают доход и долги каждого заемщика; отсутствие супруга исключает его долги из показателя DTI, но также не учитывает его доход при расчёте этого показателя.
Сопутствующие инструменты
Калькулятор окончательной зарплаты
Оцените чистую заработную плату после уплаты федеральных, государственных и местных налогов, а также стандартных вычетов с зарплаты.
Калькулятор возраста
Рассчитайте точный возраст в годах, месяцах и днях по дате рождения, а также общее число дней, часов и обратный отсчет до следующего дня рождения.
Калькулятор ИМТ
Рассчитайте индекс массы тела по росту и весу. Показывает категорию ВОЗ, здоровый диапазон веса и ограничения ИМТ.
Калькулятор BMR
Оцените базовый обмен веществ, то есть калории, которые организм тратит в полном покое, по формуле Mifflin-St Jeor.
Калькулятор калорий
Оцените ежедневную потребность в калориях для достижения вашей цели, используя BMR Mifflin-St Jeor и факторы активности. Включает целевые показатели дефицита и профицита.
Калькулятор вклада
Рассчитайте проценты и итоговую сумму по срочному вкладу. Учитывает срок, капитализацию и возможную потерю процентов при досрочном закрытии.