Калькулятор ARM-ипотеки
Ипотека с регулируемой ставкой (ARM) фиксирует низкую ставку на начальный период — типичные структуры 5/1, 7/1 или 10/1 — а затем каждый год пересчитывается по ставке, связанной с рынком. Этот калькулятор показывает два важных числа: сколько вы платите в фиксированные годы и сколько платили бы, если ставка при первой корректировке прыгнет до вашего стресс-сценария. Разница между ними — долларовый риск ARM.
Как моделировать ARM
-
1
Введите сумму кредита и срок
Обычно это полная основная сумма после первоначального взноса, амортизируемая за 30 лет.
-
2
Задайте начальную ставку и фиксированный период
Начальная льготная ставка (например, 5.5%), действующая в фиксированные годы (5, 7 или 10).
-
3
Задайте стрессовую скорректированную ставку
Используйте текущий индекс плюс маржу или пожизненный лимит ставки — в зависимости от того, какой сценарий хотите увидеть.
-
4
Прочитайте оба платежа и остаток на дату пересчета
Калькулятор амортизирует начальный период, затем повторно амортизирует оставшийся баланс по новой ставке на оставшийся срок.
Как читать котировку ARM
ARM-продукты записывают как начальный-период / частота-пересчета. ARM 5/1 фиксирован на 5 лет, затем корректируется каждый год. ARM 7/6 фиксирован на 7 лет, затем корректируется каждые 6 месяцев (теперь стандарт для индексов SOFR).
| Продукт | Фиксированные годы | Пересчет каждые | Типичное применение |
|---|---|---|---|
| 5/1 ARM | 5 | 1 год | Покупатели, планирующие продать или рефинансировать в течение 5 лет |
| 7/1 ARM | 7 | 1 год | То же, но с более длинным запасом |
| 10/1 ARM | 10 | 1 год | Длинный начальный период, меньшая скидка по сравнению с фиксированной ставкой на 30 лет |
| 5/6 ARM | 5 | 6 месяцев | Современные кредиты, индексируемые к SOFR |
Ограничения ставки
У большинства ARM есть структура ограничений начальное/периодическое/пожизненное, например 2/2/5. Это означает:
- Максимальный скачок 2% при первом пересчете
- Максимальный скачок 2% при каждом следующем пересчете
- Максимум 5% сверх стартовой ставки за все время
Подставьте пожизненный лимит ставки в поле скорректированной ставки, чтобы увидеть платеж в худшем сценарии.
Главный вопрос
ARM дешевле фиксированного кредита только в те месяцы, когда вы держите его по начальной ставке. Если к концу фиксированного периода ставки не изменились или снизились — вы выиграли. Если они выросли, скачок платежа может быть жестким. Всегда рассчитывайте горизонт окупаемости перед подписанием.
Часто задаваемые вопросы
Новые ARM в США индексируются к 30-дневному среднему SOFR (Secured Overnight Financing Rate), публикуемому Федеральным резервным банком Нью-Йорка. ARM, привязанные к LIBOR, были выведены из обращения в 2023 году.
Ставка после пересчета = индекс + маржа, с учетом ограничений в вашем кредитном договоре. Маржа фиксирована на весь срок кредита (обычно от 2.25% до 3.00%); индекс движется вместе с рынком.
Да — после каждой корректировки оставшийся баланс распределяется на оставшийся срок по новой ставке, поэтому платежи меняются, но кредит все равно погашается по графику.
Когда скидка по начальной ставке, умноженная на месяцы, в течение которых вы реально держите кредит, превышает стоимость любых последующих скачков ставки. При 5-летнем горизонте и скидке 1% ARM почти всегда выигрывает.
Сопутствующие инструменты
Калькулятор прогноза роста взрослого
Оцените будущий рост ребенка по росту родителей и текущему возрасту с помощью mid-parental formula и типичных диапазонов точности.
Калькулятор нумерологии
Рассчитайте нумерологические числа имени по пифагорейским или халдейским значениям букв: выражение, стремление души и личность.
Калькулятор возраста собаки
Переведите возраст собаки в человеческие годы по современным ветеринарным данным. Маленькие, средние, крупные и гигантские собаки стареют с разной скоростью.
Калькулятор темпа бега
Введите дистанцию и финишное время, чтобы рассчитать темп на км, темп на милю, среднюю скорость и прогнозы времени для 5 км, 10 км, полумарафона и марафона.
Калькулятор интегралов
Приближайте определённые интегралы для встроенных функций, таких как e^x, sin(x), x², x³, √x, 1/x и ln(x), составной формулой Симпсона.
Конвертер единиц
Переводите метрические, американские и имперские единицы длины, веса, объема, времени, скорости и площади в одном инструменте.