Softonic

Калькулятор коэффициента покрытия долга (DSCR)

Шаг 1 / 4 DSCR
Далее

Коэффициент покрытия долга (DSCR) показывает, во сколько раз чистый операционный доход объекта покрывает платежи по его долгу за один и тот же период. Введите NOI напрямую или рассчитайте его как эффективный валовой операционный доход за вычетом операционных расходов. Калькулятор покажет DSCR, годовые суммы, запас денежного потока и сравнение с указанным вами целевым значением. Это ориентир для анализа коммерческой недвижимости, а не решение кредитора.

Как рассчитать DSCR объекта

  1. 1

    Выберите способ ввода NOI

    Укажите готовый чистый операционный доход либо введите эффективный валовой операционный доход и операционные расходы без платежей по долгу.

  2. 2

    Выберите один период

    Все денежные суммы должны относиться либо к году, либо к одному месяцу. Месячные значения калькулятор умножит на 12.

  3. 3

    Введите обслуживание долга

    Укажите положительную сумму плановых платежей по основному долгу и процентам за тот же период в соответствии с определением кредитора.

  4. 4

    При желании задайте цель

    Положительное целевое значение позволит увидеть необходимый NOI и разницу с вашей целью, но не определяет решение кредитора.

Что измеряет DSCR

Для объекта коммерческой недвижимости используется формула:

DSCR = годовой чистый операционный доход (NOI) ÷ годовое обслуживание долга

Например, при годовом NOI 150 000 и годовом обслуживании долга 120 000 коэффициент равен 1,25x. На каждый 1 денежной единицы платежей приходится 1,25 единицы операционного дохода, а годовой запас денежного потока составляет 30 000.

Результат выше 1,00x означает, что NOI превышает обслуживание долга. При 1,00x запаса нет, а значение от 0 до 1,00x показывает недостаток покрытия. Отрицательный DSCR означает операционный убыток. Эти математические выводы сами по себе не являются заключением об условиях кредита.

Что включать в NOI и обслуживание долга

В режиме разбивки калькулятор использует NOI = эффективный валовой операционный доход − операционные расходы. Эффективный доход обычно учитывает фактическую занятость и прочие операционные поступления. В расходы включайте затраты, которые относятся к эксплуатации объекта, но не включайте в них обслуживание долга повторно.

Обслуживание долга обычно включает плановые выплаты основного долга и процентов по всем обязательствам, входящим в анализ. Однако кредитор может иначе учитывать резервы, комиссии, мезонинное финансирование, платежи в конце срока или иные обязательства. Для официального расчёта следуйте его методике и документам по кредиту.

Месячные и годовые данные

При выборе месячного периода каждая сумма умножается на 12 до расчёта. Такой способ удобен для стабильного месяца, но может искажать сезонный доход, переменные платежи, льготный период только с процентами или крупный разовый платёж. В подобных случаях используйте фактический либо согласованный с кредитором годовой график.

Почему результат кредитора может отличаться

Кредиторы могут корректировать вакантность, резервы, нормализованные расходы, стабилизированный доход, долю владения и стрессовые допущения. Для бизнес-кредита числитель DSCR также может основываться не на NOI недвижимости, а на скорректированном денежном потоке компании. Этот калькулятор не определяет сумму кредита, процентную ставку или приемлемость сделки и не является финансовой или юридической консультацией.

Часто задаваемые вопросы

Это отношение чистого операционного дохода объекта к обслуживанию его долга за одинаковый период. Оно показывает математическую обеспеченность платежей операционным доходом.

Разделите годовой NOI на годовую сумму обслуживания долга. Если введены месячные данные, калькулятор сначала умножит обе суммы на 12.

В этом калькуляторе NOI равен эффективному валовому операционному доходу за вычетом операционных расходов без обслуживания долга. Для официального анализа используйте определение своего кредитора.

Обычно это плановые выплаты основного долга и процентов по обязательствам, включённым в анализ. Комиссии, резервы и особые платежи могут учитываться по-разному.

Это распространённый пример, но не универсальный стандарт. Требование зависит от кредитора, программы, объекта, амортизации и устойчивости денежного потока.

Нет. Он не учитывает стоимость объекта, кредитную историю, ликвидность, условия займа и правила андеррайтинга. Это расчётный ориентир, а не финансовая или юридическая консультация.

Сопутствующие инструменты

Калькулятор балясин

Введите свободный пролёт перил, ширину балясины и максимально допустимый зазор, чтобы получить точное количество необходимых балясин и равный промежуток между каждой стойкой, не превышающий нормативный предел.

Калькулятор длительности

Рассчитайте длительность между двумя часами в формате HH:MM, десятичных часах, минутах и секундах.

Калькулятор делительной окружности отверстий

Рассчитайте PCD, угловой шаг и точные координаты X/Y равномерных отверстий с поворотом, смещением центра и экспортом CSV.

Калькулятор длины ремня

Рассчитайте длину открытого ремня по делительной линии из диаметров двух шкивов и межосевого расстояния точным и приближённым методом.

Калькулятор гематрии

Рассчитайте значение гематрии для любого слова или фразы в шести английских шифрах: Simple/Ordinal, Full Reduction, Reverse, Sumerian и Jewish/Latin.

Калькулятор размера потолочного вентилятора

Подберите диапазон диаметра потолочного вентилятора по размерам комнаты и проверьте зазор до стен, высоту лопастей, расход воздуха и мощность модели.

Инструмент доступен на других языках