Калькулятор дисконтных пунктов по ипотеке

Пункты стоит покупать при одновременном выполнении двух условий: вы держите кредит (не продаёте квартиру и не рефинансируетесь) дольше месяца безубыточности, и этим деньгам не найдётся лучшего применения.

Есть ли дисконтные пункты в России

Термин “пункты” у нас не в ходу, но сама сделка распространена. Самые близкие аналоги:

• Снижение ставки за единовременную комиссию. Банк предлагает заплатить при выдаче от 1 до 10 % суммы кредита и снижает ставку. Это ровно тот же обмен, что и покупка дисконтных пунктов, и считается он точно так же.
• Субсидированная ставка от застройщика. Ставку снижает не заёмщик, а девелопер, но стоимость субсидии обычно уже заложена в цену квартиры. Здесь важно сравнивать не ставку, а полную стоимость покупки.
• Льготные госпрограммы. Семейная и IT-ипотека снижают ставку без всякой комиссии, поэтому сначала проверьте, подходите ли вы под них, и только потом считайте выгоду от платного снижения.

Калькулятор подходит для любого предложения формата “заплатите сейчас, платите меньше каждый месяц”, как бы оно ни называлось в договоре.

Пример: кредит 3 000 000 ₽, фиксированная ставка на 30 лет

В первой строке кредит нужно держать минимум 5 лет и 2 месяца, чтобы вернуть 60 000 ₽. Дальше каждый месяц - это чистая экономия на процентах, а за все 30 лет чистый выигрыш после вычета комиссии составит примерно 291 000 ₽.

Точка безубыточности простыми словами

Месяц безубыточности = стоимость пунктов ÷ ежемесячная экономия, с округлением вверх. Это месяц, в котором вы ровно вернули уплаченную вперёд сумму. После него вы в плюсе, до него - в минусе.

Когда пункты покупать не нужно

• Вы планируете продать квартиру или рефинансироваться в течение 5 лет. Обычно точка безубыточности приходится на 4-7 лет. Продав раньше, вы заплатите комиссию целиком, а сэкономите лишь часть.
• С наличными при выдаче кредита туго. Пункты съедают резерв. Оставить 60 000 ₽ на непредвиденные расходы, как правило, ценнее, чем экономить около 980 ₽ в месяц ближайшие 30 лет.
• Расходы по сделке берёт на себя продавец. Если его скидка покрывает стоимость пунктов, сначала проверьте, нельзя ли направить эти деньги на более крупное снижение цены. Иногда можно, иногда нет: всё зависит от практики конкретного рынка.
• Вам предлагают отрицательные пункты (кешбэк от банка). Здесь расчёт переворачивается: банк платит вам за согласие на более высокую ставку. Это может быть разумно на короткой дистанции, если вы и так собираетесь рефинансироваться.

Налоговый аспект

В России действует имущественный вычет по процентам по ипотеке: с уплаченных процентов в пределах 3 000 000 ₽ можно вернуть до 390 000 ₽ НДФЛ. Но единовременная комиссия за снижение ставки процентами не является, поэтому в этот вычет она не входит. То есть американский аргумент “пункты можно вычесть как проценты” у нас не работает: снижение ставки экономит вам деньги на платежах, а не на налоге. При крупных суммах имеет смысл проконсультироваться с налоговым специалистом.

Быстрая прикидка в уме

Если точка безубыточности меньше 5 лет и вы уверены, что останетесь в этой квартире 10 лет и дольше, пункты берите. Если она дальше 7 лет, а планы туманны, не берите. Всё интересное происходит посередине, и именно там сравнение сценариев в этом калькуляторе окупает себя.