Калькулятор ставки капитализации (cap rate)
Ставка капитализации, или cap rate, — самый быстрый способ оценить, сколько дохода приносит инвестиция в недвижимость относительно её цены. Она выражает чистый операционный доход объекта как процент от того, что вы за него платите, благодаря чему две совершенно разные сделки становятся напрямую сопоставимыми. Введите цену покупки, годовой валовой доход и годовые операционные расходы, и этот калькулятор мгновенно вернёт cap rate, чистый операционный доход (NOI) и месячный NOI. Более высокий cap rate обычно означает больше дохода на каждый вложенный рубль, но может также сигнализировать о более высоком риске.
Как рассчитать cap rate
-
1
Введите цену покупки
Используйте цену, которую вы заплатили или собираетесь заплатить за объект. Это знаменатель cap rate, поэтому укажите реалистичную итоговую сумму «всё включено» для наиболее честного результата.
-
2
Введите годовой валовой доход
Сложите арендную плату и любой другой доход, который объект приносит за полный год по реалистичным рыночным ставкам, до вычета каких-либо расходов.
-
3
Введите годовые расходы
Сложите годовые операционные расходы: управление, страхование, обслуживание, налог на недвижимость, коммунальные платежи и резерв на простой. Исключите платежи по ипотеке — cap rate не учитывает финансирование.
Формула
Ставка капитализации строится из двух чисел: чистого операционного дохода и цены.
- Чистый операционный доход (NOI) = годовой валовой доход − годовые операционные расходы
- Cap rate = (NOI ÷ цена покупки) × 100
Важно, что NOI не включает платежи по ипотеке, амортизацию и налог на прибыль. Cap rate измеряет сам объект, а не то, как вы его финансируете, и именно это делает его удобным для сравнения сделок на равных условиях.
Разобранный пример
Вы покупаете небольшую квартиру под сдачу за 12 000 000 ₽. Она приносит 960 000 ₽ валовой аренды в год, и вы тратите 288 000 ₽ в год на управление, страхование, налоги, обслуживание и резерв на простой.
NOI = 960 000 − 288 000 = 672 000 ₽.
Cap rate = (672 000 ÷ 12 000 000) × 100 = 5,60%.
Месячный NOI = 672 000 ÷ 12 = 56 000 ₽.
Таким образом, каждый рубль цены приносит около шести копеек в год операционного дохода, до любого кредита.
| Цена покупки | Валовой доход | Расходы | NOI | Cap rate |
|---|---|---|---|---|
| 9 000 000 ₽ | 810 000 ₽ | 243 000 ₽ | 567 000 ₽ | 6,30% |
| 12 000 000 ₽ | 960 000 ₽ | 288 000 ₽ | 672 000 ₽ | 5,60% |
| 18 000 000 ₽ | 1 188 000 ₽ | 356 400 ₽ | 831 600 ₽ | 4,62% |
Чего следует избегать
- Включение ипотеки. Cap rate рассчитывается без учёта заёмных средств. Внесение платежей по кредиту в расходы занижает NOI и нарушает сопоставимость.
- Игнорирование простоя. Объект редко занят на 100%. Заложите в расходы реалистичный резерв на простой.
- Использование запрашиваемой аренды вместо рыночной. Оптимистичный доход завышает cap rate. Сверяйте арендные ставки с сопоставимыми объявлениями.
- Погоня за максимальным числом. Очень высокий cap rate может указывать на слабую локацию, отложенное обслуживание или повышенный риск, а не на выгодную сделку.
Часто задаваемые вопросы
Это зависит от рынка и типа актива. Во многих районах типичен cap rate 5–10%, при этом престижные локации с низким риском находятся в нижней части диапазона, а более рискованные или более доходные рынки — в верхней. Сравнивайте его с похожими объектами в том же районе, а не с универсальным ориентиром.
Нет. Cap rate — это показатель без учёта заёмных средств: чистый операционный доход не включает платежи по ипотеке, поэтому отражает доходность объекта независимо от финансирования. Чтобы учесть кредит, используйте калькулятор cash-on-cash или арендной недвижимости.
Они тесно связаны. И чистая арендная доходность, и cap rate делят доход после расходов на цену. Cap rate — стандартный термин в коммерческой недвижимости, и он всегда использует чистый операционный доход, тогда как арендную доходность часто указывают как валовую, так и чистую.
Годовые операционные расходы: управление недвижимостью, страхование, налог на недвижимость, обслуживание, оплачиваемые вами коммунальные услуги и резерв на простой. Не включайте основной долг или проценты по ипотеке, амортизацию и разовые капитальные улучшения.
Нет. Каждый расчёт выполняется полностью в вашем браузере. Ничто из введённого вами не отправляется на сервер и нигде не сохраняется.
Сопутствующие инструменты
Калькулятор прогноза роста взрослого
Оцените целевой взрослый рост ребенка по росту биологических родителей, в сантиметрах или футах/дюймах, с типичным целевым диапазоном.
Калькулятор нумерологии
Рассчитайте нумерологические числа имени по пифагорейским или халдейским значениям букв: выражение, стремление души и личность.
Калькулятор балясин
Введите свободный пролёт перил, ширину балясины и максимально допустимый зазор, чтобы получить точное количество необходимых балясин и равный промежуток между каждой стойкой, не превышающий нормативный предел.
Калькулятор длины дуги
Рассчитайте длину дуги окружности по радиусу и центральному углу или по хорде и радиусу, с результатами в градусах и радианах.
Калькулятор темпа бега
Введите дистанцию и финишное время, чтобы рассчитать темп на км, темп на милю, среднюю скорость и прогнозы времени для 5 км, 10 км, полумарафона и марафона.
Калькулятор БЖУ
Переведите дневную калорийность и проценты БЖУ в граммы белка, углеводов и жиров. Проверьте сбалансированный, высокобелковый, массонаборный или низкоуглеводный расклад.